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賃貸物件の入居審査の目的とは?チェックされる項目や通りやすくなるコツを紹介!

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賃貸物件の入居審査の目的とは?チェックされる項目や通りやすくなるコツを紹介!

賃貸物件の入居審査の目的とは?チェックされる項目や通りやすくなるコツを紹介!

賃貸物件に入居するときには、どの物件でも「入居審査」があります。
この入居審査はどのような目的で行われているのでしょうか?
今回は、入居審査の目的やチェックされる項目、通りやすくなるコツなどをご紹介します。

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賃貸の入居審査の目的と必要書類

賃貸の入居審査の目的と必要書類

賃貸の入居審査の目的

賃貸物件で入居審査の目的は大きく分けて2つあります。
それは「家賃の滞納」「住民同士のトラブル」を防ぐことです。
賃貸経営は慈善事業ではなく、れっきとした事業です。
貸主である大家さんは自分の資産を投じて、あるいは金融機関から融資を受けて物件を購入し、その後は私財を投じて維持管理を行っているのです。
そのため、家賃を滞納しそうな人や、設備を壊したり近隣トラブルを起こしたりしそうな人に大切な物件を貸し出すことは経営上のリスクになります。
このようなリスクに備えるため、貸主や、委託された不動産管理会社、また、連帯保証人の代わりになる保証会社などが入居者の審査を行います。

賃貸の入居審査の必要書類

入居審査に必要な主な書類をまとめました。
実際には貸主によって求められる書類が異なるため、住民票や収入証明書などは物件によって必要ない場合もありますし、逆に、連帯保証人の分まで求められることもあります。
また、最近では入居審査を簡素化しているところもあるため、入居審査のときではなく、賃貸借契約時に提出を求められるケースもあります。

入居申込書
契約者の氏名、現住所、連絡先のほか、勤務先や年収、勤続年数などを記入します。
また入居者が複数いる場合は、全員分の氏名や年齢などを記入します。
さらに、連帯保証人がいる場合は、連帯保証人についても入居者と同じ内容を記入します。

身分証明書の写し(免許証など)
入居申込書に記載した内容に虚偽がないことを証明するために提出します。
免許証など、顔写真入りのものが望ましいでしょう。

住民票
身分証明書と同じく、入居申込書の記載内容に虚偽がないことを証明するための書類です。
発行後3か月以内の原本が必要で、入居審査のときではなく賃貸借契約のときに求められるケースもあります。

印鑑証明書
契約書に捺印された印鑑に正当性があり、社会的にも契約内容に拘束力があることを説明するための書類です。
入居者本人は不要なこともありますが、連帯保証人は提出が必須となる場合がほとんどです。
発行後3か月以内の原本が必要で、住民票と同じく、入居審査のときではなく賃貸借契約のときに求められるケースもあります。

収入証明書(源泉徴収票などの写し)
入居者に家賃支払い能力があることを証明するための書類です。

未成年の場合、法定代理人(両親)の同意書
未成年は制限能力者であるため、単独で賃貸契約をすることはできません。
そのため、法定代理人である両親の同意書が必要になります。

連帯保証人の承諾書
連帯保証人とは、万が一家賃を滞納してしまったときに入居者に代わって家賃を立て替えてもらう人のことです。
非常に責任が重いため、その内容を承諾しているという書類が必要で、承諾書には印鑑証明の添付を必須とするケースがほとんどです。
また、身分証明書や収入証明、住民票など入居者と同じ書類の提出を求められることもあります。

賃貸の入居審査でチェックされる内容は?

賃貸の入居審査でチェックされる内容は?

入居審査でチェックされる項目には大きく分けて以下の3つに関する内容です。

家賃の支払い能力に問題はないか
入居審査を行う最大の目的は「家賃滞納の防止」です。
そのため、大切な物件を貸し出す相手は家賃の支払い能力に問題のない人であることが大前提となります。
勤務先の企業が安定しているか、収入は安定しているか、収入に対して家賃は高すぎないかということをチェックします。

万が一の家賃滞納に対する備えが十分か
賃貸物件の契約時には、「連帯保証人」または「保証会社」の保証をつけるのが一般的。
万が一家賃の支払いが滞ってしまったときには、連帯保証人か保証会社が入居者に代わって家賃を支払います。
そのため、連帯保証人についても入居者と同じように支払い能力を審査されることになります。
また、当然ながら連帯保証人の責任を理解し、万が一のときには立て替えるという意思を確認するため、承諾書を求められることになります。
ちなみに、連帯保証人には立て替えた家賃を後日入居者に請求する権利があります。

トラブルを起こしそうな人ではないか
収入が高く家賃の支払い能力に問題がなくても、騒音問題を起こしそうな人や、反社会勢力との交流がありそうな人などに物件を貸し出すことは大きなリスクになります。
面接の受け答えなどを通じて、誠実な人であるか、常識がある人であるかということをチェックします。
対面での面接がない場合も、不動産会社に言葉遣いや態度などをヒアリングして入居審査の参考にしています。

賃貸の入居審査に通りやすくなるコツ

賃貸の入居審査に通りやすくなるコツ

賃貸の入居審査で見られているのは「安定した職業につき、家賃の支払い能力に問題がないこと」「連帯保証人や保証会社によって適切なリスクヘッジがなされていること」「信用できる人柄であること」であることがわかりました。
では、具体的にどのような点に気を付ければよいのでしょうか。
入居審査に通りやすくなるコツをご紹介します。

家賃は収入の30%以内を目安に
収入に対して家賃が高すぎる場合は、滞納リスクが高くなるため審査を通りにくくなります。
とある調査によると、家計に占める家賃の割合は20%以内という人が全体の約3割ともっとも多く、続いて30%、25%と続いています。
目安として収入の30%以内に抑えるとよいでしょう。

無職の場合は支払い能力を示す書類を掲示する
定年退職後などで安定した収入がない場合は、貸主としても家賃の滞納リスクが高いと判断せざるを得ません。
預貯金の残高を掲示するなど、支払い能力を示す書類を掲示すると通過しやすくなります。

連帯保証人は収入の安定した親族に
連帯保証人をつけるときに注意したいのが、年金生活の高齢者は保証能力がないとみなされてしまうこと。
万が一家賃滞納が発生した際には代わりに家賃を立て替える義務があるため、一般的には、定年退職前で安定収入のある親族に頼むのがベターです。
両親が高齢で頼める人がいないという場合は、保証会社を利用するのが一般的です。

保証会社を利用する
保証会社とは、万が一家賃の支払いができなくなったときに一時的に家賃を立て替えて支払ってくれる機関です。
利用には保証料がかかりますが、貸主にとっては家賃の滞納リスクに備えられる上、万が一滞納が発生した際も面倒な手続きを引き受けてくれる心強い存在。
保証会社に保証してもらうことで、貸主の信用を得やすくなります。

ルームシェアは「連名契約」に
賃貸契約は、基本的に居住者全員の氏名を記載して契約します。
カップルや友達同士のルームシェアの場合、何らかの事情でどちらか一方が出て行ったときに家賃の滞納が発生しやすくなるため、貸主にとってはリスクのある入居者ということになります。
そのため、入居者全員が契約者として家賃の支払いに責任を持つ「連名契約」にすることで、貸主の信頼を得やすくなります。
「連名契約」にすることで、入居者の収入を総額で見たときに、収入全体に占める家賃の割合が下がるということも大きなポイントになります。

対面の面接では印象を良くしておく
貸主にとって、入居者の「人柄」は重要なポイントです。
横柄な態度や乱暴な言葉遣い、反社会勢力との繋がりを疑われるような容姿は貸主の心象を悪くするため、審査に影響すると考えたほうがよいでしょう。
対面での面接がない場合でも、担当者からヒアリングしていることもありますので、普段から態度や言葉遣い、服装には気をつけておくのが得策です。

まとめ

貸主である大家さんにとって、安定した賃貸経営のためには入居審査は欠かせないもの。
その主な目的は家賃の滞納と近隣トラブルを防ぐことにあります。
しかし、入居審査に通ったからといって、家賃の滞納や近隣トラブルを起してしまえば元も子もありません。
審査の際も、入居後も、大家さんとの信頼関係を大切にしたいものですね。

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